Mit 01. Jänner 2027 wird die Pauschalbesteuerung bei der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) für sogenanntes Altvermögen verschärft. Betroffen sind grundsätzlich Immobilien, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden. Bei geerbten Immobilien ist dabei der Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers maßgeblich.
Der Steuersatz von 30 % (§ 30a Abs. 1 EStG 1988) bleibt unverändert, allerdings werden die pauschalen Anschaffungskosten reduziert. Dadurch steigt die effektive Steuerbelastung:
- bei Altvermögen ohne relevante Umwidmung von 4,2 % auf 6 % des Veräußerungserlöses,
- bei entsprechend umgewidmetem Altvermögen von 18 % auf 21 % des Veräußerungserlöses.
Bei Grundstücken, die nach dem 31. Dezember 2024 umgewidmet wurden, kann zusätzlich der bereits bestehende Umwidmungszuschlag zu einer noch höheren Steuerbelastung führen.
Welcher Stichtag ist entscheidend?
Für die Anwendung der bisherigen Regelung ist der Abschluss des Kaufvertrags bis 31. Dezember 2026 entscheidend. Der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung, der Übergabe oder der Eintragung im Grundbuch ist hingegen nicht maßgeblich.
Wer den Verkauf einer betroffenen Immobilie ohnehin plant, sollte daher frühzeitig prüfen, ob ein Vertragsabschluss noch im Jahr 2026 sinnvoll ist.
Wer ist von der Änderung betroffen?
Die höhere Besteuerung betrifft vor allem Altvermögen, für das keine Steuerbefreiung zur Anwendung kommt. Dazu zählen insbesondere:
- Grundstücke aus langjährigem Familienbesitz,
- geerbte Immobilien,
- Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien,
- vermietete Altobjekte und Zinshäuser sowie
- bestimmte land- und forstwirtschaftliche Flächen.
Bei geerbten Immobilien ist grundsätzlich der Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers maßgeblich. Wurde die Immobilie beispielsweise bereits vor dem 31. März 2002 angeschafft, kann auch beim späteren Verkauf durch die Erben Altvermögen vorliegen.
Nicht betroffen sind insbesondere Veräußerungen, die aufgrund der Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung steuerfrei bleiben.
Was ist jetzt zu beachten?
Wer den Verkauf einer Immobilie plant, sollte zunächst klären, ob Alt- oder Neuvermögen vorliegt. Bei geerbten Immobilien ist grundsätzlich der Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers maßgeblich. Ebenso sollte geprüft werden, ob eine Steuerbefreiung, etwa die Hauptwohnsitz- oder Herstellerbefreiung, zur Anwendung kommt. Bei Grundstücken kann zudem die Widmungshistorie entscheidend für die Höhe der Immobilienertragsteuer sein.
Soll noch die bisherige günstigere Pauschalbesteuerung genutzt werden, muss der Kaufvertrag bis spätestens 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden. Wer einen Verkauf ohnehin plant, sollte sich daher rechtzeitig mit den steuerlichen Auswirkungen auseinandersetzen.
Wichtig: Ein Verkauf sollte dennoch nicht allein aus steuerlichen Gründen überstürzt werden. Die mögliche Steuerersparnis beträgt bei Altvermögen grundsätzlich 1,8 % des Veräußerungserlöses, bei entsprechend umgewidmeten Grundstücken 3 %. Ein Preisnachlass für einen raschen Verkauf kann diesen Vorteil schnell übersteigen.
Da die steuerlichen Auswirkungen vom Einzelfall abhängen, empfiehlt sich eine Prüfung vor Abschluss des Kaufvertrags. Gerne unterstützen wir Sie bei der steuerlichen Beurteilung Ihres geplanten Immobilienverkaufs.
Haben Sie Fragen? Zögern Sie nicht und nehmen Sie Kontakt mit uns auf. Wir sind gerne für Sie da.
Ihre Ansprechpartner:
Nicole König
Berufsanwärterin
Telefon: +43 3332 / 6005-726
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Mag. Franz Schnur CTE
Steuerberater, Geschäftsführender Gesellschafter
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