Besonderheiten bei der Vermietung

Die Thermen- und Weinregion bietet mit ihren zahlreichen Besuchern großen Anreiz, leerstehende Räumlichkeiten kurz- oder langfristig Dritten zu überlassen. Je nach Angebot kann so aber bald ein steuerlicher Gewerbebetrieb entstehen, der komplexe Folgen auslöst. Der Übergang ist dabei nicht klar geregelt und immer wieder Gegenstand von Behördenverfahren.

Begriffsklärung „Gewerbebetrieb“

Aufgrund bisheriger Entscheidungen gilt, dass ein Haushalt, der etwa fünf Apartments mit Kochmöglichkeit kurzfristig an Touristen vermietet, noch kein Gewerbebetrieb ist. Kommen dazu aber Dienstleistungen des Vermieters wie Frühstück, Abendessen, regelmäßige Reinigung oder sonstige touristische Angebote, entsteht eine betriebliche Tätigkeit. Auch die Anzahl der Mietobjekte ist ausschlaggebend. So hat sich eine Schwelle von 10 Betten gebildet, ab der man sich in den betrieblichen Bereich bewegt. Außerdem wird die kurzfristige Vermietung eher als Gewerbetrieb beurteilt als die langfristige, da sich Vermieter stets um die Anwerbung neuer Mieter zu bemühen haben.

Steuerliche Gewinnermittlung

Bei einfacher Vermietung ist eine sogenannte Überschussrechnung – Mieteinnahmen minus Werbungskosten – ausreichend. Gemäß Einkommensteuerrichtlinien bestehen keine Bedenken, die Werbungskosten je nach Sachverhalt mit 30% bis 50% der Einnahmen zu schätzen. Bei Einstufung als Gewerbebetrieb ist die Gewinnermittlung umzustellen. Die Überschussrechnung ist durch eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung zu ersetzen und die steuerlichen Abschreibungssätze sind anzupassen.

Sollten in einem Jahr aus der gewerblichen Vermietung Verluste entstehen, können diese ins nächste Jahr vorgetragen werden und so die zukünftige Steuerlast mindern. Im Rahmen der einfachen Vermietung ist ein Verlustvortrag nicht vorgesehen.

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